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2018.09.23 Sunday

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    老朽化が進むマンション再生の一歩に

    2014.03.02 Sunday

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       国土交通省は耐震性に欠ける古いマンションの建て替えを後押しする新しい制度を導入する。備蓄倉庫を設けるなど地域の防災対策に役立つことを条件に、建て替え時の住人の負担を実質的に軽くする。老朽化したマンションを再生する一歩にしたい。
       現在、全国には約590万戸のマンションがある。2割近くは現在の耐震基準になった1981年以前に建てられた物件だ。その多くは地震に対する強度が不足している可能性がある。
      一方で、マンションを建て替える動きは鈍い。これまでに全国で約180件、1万4000戸程度が建て替えられただけだ。
       建て替えるためには所有者の8割の賛成が要る。一定の自己負担が必要になることもあって、住民の意見が分かれ、条件を満たせない場合が目立つ。
       このため、国交省はマンション建て替え円滑化法の改正案を今国会に提出し、建物の大きさを決める容積率を上乗せする仕組みを設ける。建て替えで部屋数が増えれば、余る分を第三者に売却して建築費に充てることで、住人の負担額を小さくできる。
       ただし、災害時に周囲の地域性民の一時非難所として建物を開放したり、備蓄倉庫を設けたりすることなどを条件にする。
       所有者の8割の賛成で建物を壊して敷地を売却できる制度も作る。現在は所有者全員の合意がないと敷地は売れない。
       新たな制度は一定の効果があるだろうが、老朽化した物件は様々な課題を抱えているのが実情だ。マンションは築年数が経つにつれて住人の高齢化が進み、空き家も増加する傾向がある。所有者が第三者に貸す部屋も多くなる。
       この結果、所有者で構成する管理組合の日々の活動も停滞しがちになる。理事長や理事の成り手不足も深刻になっている。
       こうしたマンションでは新制度を導入しても、住人間の合意を得るのは簡単ではないだろう。国や自治体は規制緩和と併せて、住人の相談に乗るマンション管理士のような専門家を派遣する仕組みを充実すべきだ。
       低層の戸建て住宅が並ぶような地域では、従来よりも高層のマンションができると、景観や日照時間などを巡ってトラブルになることも考えられる。容積率の上乗せをどの程度認めるかは、地域ごとに判断すべきだろ。


      日本経済新聞の記事より抜粋
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      記事にもあるようにマンションの建て替えをすることに関してはいろいろとクリアしなければいけないことがあります。
      住人の方々の同意、建て替えに必要な費用はどこに負担してもらうのか。
      所有者の方は修繕積立金を毎月負担しているが、建て替えとなると到底月々の修繕積立金の額だけでは補えないだろう。
      現在岡山市内で一番古いマンションは内山下にある「内山下コータース」というマンションで今年で築44年目になります。
      このようなマンションも将来的に建て替えとなった時に同じような問題が出てくると思いますので現在提出している案件が良い結果になればさらに中古マンションの流通も活発になると思いますので今後の動向に注目したいと思います
      き
       

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